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买房不懂得房率,一年收入又白费
时间:2021-01-05   作者:admin  点击数:
\u003cp>今天,我们接着开讲,来聊一聊,买房路上,一个重要的概念: \u003cstrong>得房率\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>\u003cimg src="/uploads/allimg/210105/094004IW-0.jpg" />\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>得房率是什么?\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>得房率是指 \u003cstrong>套内建筑面积\u003c/strong> 与 \u003cstrong>建筑面积\u003c/strong> 之比。\u003c/p>\u003cp>先来了解一下这句话里的两个概念:\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>1.建筑面积是什么?\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/res/2020/4D9877D5502638B420BF6A561A16533C32568F16_size45_w571_h798.jpeg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:139.75481611208406%;" />\u003c/p>\u003cp>建筑面积,也就是户型图上标注的面积,比如上面这张户型图 ,这里的100㎡就是建筑面积,这个100㎡内包含两个部分,一个是 \u003cstrong>室内面积\u003c/strong> ,一个是 \u003cstrong>公摊面积\u003c/strong> 。\u003c/p>\u003cp>室内面积,粗略的讲,就是房间内部的使用面积。\u003c/p>\u003cp>公摊面积,就是楼道、电梯厅等公共空间。\u003c/p>\u003cp>TIPS:\u003c/p>\u003cp>(公共空间包括:大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、配电室、值班警卫室)\u003c/p>\u003cp>一般来说, 标准层是由同一楼层几户人家一起分摊的, 比如一层有两户人家,这层的公共空间有20㎡,那每户人家要分摊10㎡的费用。 除此之外,一层入户大堂空间是由整栋楼一起分摊的。\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>2.套内建筑面积是什么?\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>套内面积就是咱们刚才讲的室内面积,其实更严谨的来讲:\u003c/p>\u003cp>套内面积,不仅包括我们实际的使用面积,还包括半封闭阳台的一半面积、套内墙体面积以及外围墙体一半的面积。(是不是有点冤,外墙居然也占套内面积!)\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/res/2020/AD6DF300B01A8AE2E5588EBA28C0B5432D5B27AF_size26_w511_h510.jpeg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:99.80430528375733%;" />\u003c/p>\u003cp>因此,建筑面积就好比是,一只完整的橘子,而套内面积,就好比是橘子瓤,公摊面积就好比是橘子皮, 得 房 率就相当于橘子瓤在橘子中的占比。\u003c/p>\u003cp>举个栗子,大饼买了一套100㎡的房子,其中,套内面积是70㎡,公摊面积为30㎡,得房率为70%。\u003c/p>\u003cp>同样的公摊面积下,套内面积越大,得房率越高。 所以, 一般 \u003cstrong>边套\u003c/strong> 的得房率是高于 \u003cstrong>中间套\u003c/strong> 的。\u003c/p>\u003cp>\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/res/2020/15C4D97F08866326A776367B566470AC1968F443_size5_w1080_h248.jpeg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:22.962962962962962%;" />\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>得房率多少合适?\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/res/2020/0468C3004011664616E3492199D31AE384B9DFB2_size37_w563_h370.jpeg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:65.71936056838365%;" />\u003c/p>\u003cp>不同的物业类型,有不同的标准。一般而言,随着建筑高度的增加,得房率是逐步降低的。\u003c/p>\u003cp>一般来说, 6层楼梯房得房率在85%~90%,电梯洋房得房率在80%左右,普通小高层得房率在75%左右,高层或者豪宅得房率在70%左右,超高层豪宅得房率在60%左右。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/res/2020/7E6A83BD87567A8F6AC070A73225E774810BD212_size69_w385_h293.png" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:76.1038961038961%;" />\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/res/2020/630AD6A20A5E6E4F3D1B721CB126085212F3FC5D_size5_w1080_h248.jpeg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:22.962962962962962%;" />\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>得房率越高越好吗?\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>可能大家会讲了,得房率当然越高越好了,每一分钱都砸在自己可用的室内面积,这才叫划算!\u003c/p>\u003cp>其实不是这样的,得房率的提升,势必会牺牲公共空间,不仅我们自己使用起来不舒服,家具的搬运也会出现问题。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/res/2020/89A982015F1332A8461440DF129CE483FBCFF66A_size16_w379_h492.jpeg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:129.81530343007915%;" />\u003c/p>\u003cp>惠州有一个小区,走廊过道面积只有 1.1 米,业主苦不堪言,说:“过道窄到不行,最窄地方只有 95cm, 大的家具都搬不进去。”。\u003c/p>\u003cp>因此, \u003cstrong>得房率也要适可而止,不能过高。\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/res/2020/0FF97CA8CE968C3106AEA25E56F855536C6EE600_size5_w1080_h248.jpeg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:22.962962962962962%;" />\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>得房率超过100%神户型?\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>市面上,有一些得房率超过100%神户型,是怎么做到的呢?\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/res/2020/672C49703C8EEF18B26E767631C816EB30E72245_size42_w397_h125.png" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:31.48614609571788%;" />\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/res/2020/B1006810391158F6982A810E8D4EDEEC31AC6F03_size32_w271_h133.png" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:49.07749077490775%;" />\u003c/p>\u003cp>其实,这里开发商在这里宣称的得房率,不是用套内面积计算得出的,而是 \u003cstrong>套内实际使用面积\u003c/strong> 代替了套内面积,也就是说:\u003c/p>\u003cp>这里的得房率为: \u003cstrong>套内实际使用面积\u003c/strong> /建筑面积\u003c/p>\u003cp>所以,它是通过增加套内实际使用面积,来提高得房率,也就是以下两种方式:\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>1. 增加赠送面积。\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>通过增加室内赠送面积,来提高套内实际使用面积。\u003c/p>\u003cp>这就涉及到一个赠送面积的概念:\u003c/p>\u003cp>开发商拍下一块地的时候,政府已经规定了该地块儿的建筑面积,但是在建筑规范中,又有一部分空间是可以不计入建筑面积的,例如:在上海,不封闭阳台只有一半面积计入建筑面积。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/res/2020/87BF15572484B3DD983BE5985B51F724D9A0384C_size30_w423_h236.jpeg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:55.7919621749409%;" />\u003c/p>\u003cp>很多开发商为了赢得购房者的青睐,会利用这样的规定,比如,造一个6㎡的未封闭阳台,但仅有3㎡计入建筑面积。\u003c/p>\u003cp>一方面,购房者得了实惠,以3㎡的价格买到了6㎡的阳台,另一方面,开发商也以很小的成本,打造出了产品附加值,从而做高了产品溢价。\u003c/p>\u003cp>使得 \u003cstrong>套内实际使用面积超过建筑面积\u003c/strong> ,也就是超过100%的得房率。\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>2. 减少墙体面积\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>打薄墙体,可以直接增加室内使用面积。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/res/2020/E03D4883E6A1AA1F8C5F11FF8E4C68CAD9616153_size68_w768_h512.jpeg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:66.66666666666666%;" />\u003c/p>\u003cp>举个栗子,一般室内非承重功能的墙体是 30 公分厚,某家开发商做出了 15 公分的墙,再加一层隔音棉和内保温,墙体大约就在20公分左右。\u003c/p>\u003cp>除此之外,开发商还可通过常规的方式增加得房率:\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>1.尽可能减少公共分摊面积。\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>比如下面这个标准层平面图,它把楼梯休息平台,电梯等候区,井管检修放在一个平台上,使得公摊面积得到最高效的利用,减少了公摊面积,争取了得房率。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/res/2020/23A4A4595558AE3EE2EAD5170575944EAFB305D2_size40_w777_h459.jpeg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:59.07335907335908%;" />\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>2.把公共空间变成“专享”空间\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>让部分公共面积可以“专享”,成为“可供住户支配的面积”,比如现在市面上,有一些一梯两户的项目,通过双开门电梯的隔断,可把公共空间变成业主的纯私人空间。\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>那么,这类神户型能不能买?\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>实际上,购买这类户型是有一定风险的,因为赠送面积涉及违建,也有开发商为了节约成本,仅仅打薄墙体,而不加保温隔热材料,导致后期居住体验很差。\u003c/p>\u003cp>所以, \u003cstrong>如果要考虑这类房屋,可重点考虑下已经通过交付标准的各项验收的现房项目。\u003c/strong>\u003c/p>

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